Veckans affärer m.m.

Det nya investeringssparkontot som har lanserats verkar sådär enligt mig. Det enda positiva är väl att man direktäger aktierna och att det verkar gå att dra av skatten på utländska utdelningar. Minus på att det blir högre avgift. Om statslåneräntan går upp mot 7% så är den årliga avgiften över 2% vilket känns ganska saftigt. Det är ju ytterst tveksamt om aktierna presterar bättre i en sådan högräntemiljö.

Vill tipsa om en artikel rörande bobubblan i Sverige och andra delar av världen - megabubblan

Intressant genomgång av hur det ligger till och vilka nedsidor som finns. Jag håller helt med om att nedsidan ligger på mellan 10-30tkr /kvm i sthlms innerstad. Uppsidan däremot bör vara väldigt begränsad. Säg 60-70tkr/kvm. God risk/reward??


Några affärer har gjorts senaste veckorna.

Sålt resten av Vostok Nafta motsvarande 0,3% av portföljen till ca 50% vinst på 30 SEK. Tveksam pga deras stora exponering mot Black Earth farming som jag är skeptisk till.

Köpt tillbaka Transcom motsvarande 0,1% av portföljen på 16 SEK, sålde ca 75% av mitt innehav i Transcom för något år sedan på runt 35 SEK så det känns som en vettig handling att återköpa dem nu mer än hälften så billigt, bolaget är ju fortfarande det samma.
Förhoppningsvis så går den upp till 35 SEK igen. Köpa på runt 15, sälja på 35, köpa på 15, sälja på 35. Självklart inte skrivet i sten att så sker men jag vill mena att risk rewarden är god och chansen att utfallet blir som jag önskar är större än 50%.

Ökat i Telefonica med 50% på 65 USD. stabilt bolag, intressant exponering mot latinamerika. bra direktavkastning.

Ökat i France Telecom med 15% på 21 USD. ökningen är i absoluta tal lika stor som ökningen i Telefonica ovan.

Minskat i Norske Skogsindustrier med 60% på 12 NOK. När det gäller skräpbolag vill jag inte vänta för länge på en vändning, om det går tillräckligt lång tid utan att det händer något så är det dags att börja fundera på om bolaget verkligen har någon långsiktig framtid. En lärdom från John Templeton. Det finns fortfarande mycket bra potential i NSG men det går långsammare än jag trott från början. Därför minskar jag ner innehavet så att det är i nivå med mina andra mindre poster i chansbolag, t.ex. NOTE, Partnertech, DLH, Dole, Chiquita, Transcom, Midelfart, ÖK, Head, m.fl.


Bolag som jag funderar på att sälja är BB TOOLS, Aker Seafood, Capman, East Capital Explorer. Anledningar är att jag inte är särskilt insatt i dem och jag har redan gjort en vinst i dem allihop ifall jag säljer idag. Anledning att vänta är. BB TOOLS kan fortfarande lyfta marginalerna ett snäpp vilket skulle påverka kursen med kanske 25-50% upp. Aker Seafood kan troligtvis rycka upp sig en del också men där äger jag dem genom Aker ASA redan. CAPMAN är ganska svåranalyserat men har iaf en bra hävstång i sin private equity modell. Frågan är hur stora risker de har. Jag kommer troligtvis att sälja dem på 2 Euro om inte förr. East Capital Explorer väntar jag med att sälja tills de kommit med sin nya utdelningspolicy, eventuellt gör de en större engångsutdelning vilket kan ge kursen en skjuts uppåt.

Huspriscykeln

Hittade en bra artikel som förklarar priscykeln för fastigheter. (Bör läsas för att förstå nedanstående beräkning)

De fastigheter jag personligen investerar i ligger på en GROSS RENTAL YIELD (GRY) nivå på minst 10 (undervalued). De flesta lyckas jag hitta på runt 20 eller bättre (very undervalued). Detta är väldigt bra riktmärken vid fastighetsinvesteringar och följer du dem är det inte särskilt svårt att misslyckas. Jag försöker alltid hålla saker enkla. Att hålla sig till enkla tumregler är bra för de ändras inte över tid.

Det kan vara intressant att räkna på dagens priser i Stockholm. Säg att en 100 kvm lägenhet i Innerstan kostar 5 Mkr. Säg att du kan få ut 15000kr per månad i hyra för denna lägenhet. Du får då en GRY på 3,6 (overvalued). För att lägenheterna ska hamna på en GRY på ca 7 vilket är att anse som en relativt normal värdering så behöver bostadspriserna falla med 50%. En 100kvm lägenhet i Stockholm borde alltså kosta ca 2,5 Mkr. Vid hög inflation och högt ränteläge kanske ännu mindre. Jag skulle säga att det är en så kallad "no brainer" att inte köpa fast egendom på Stockholms övervärderade marknad idag.

Ett kul tecken i tiden på vår galna bostad och inredningsbubbla är den här artikeln i DN som blivit en stor snackis. En humorisk variant av densamma gav mig ett gott skratt. Nu kan man ju tycka att det är ett friskhetstecken att så många blivit upprörda av artikeln men jag skulle tro att om de i artikeln stekte falukorv och hade lite möbler från ikea utblandat så hade den gått ganska obemärkt förbi. Det känns som att så länge folk slänger in lite skit som för att markera någon sorts kontrast till den i övrigt dyra inredningen så är det legitimt att lägga hur många miljoner som helst på själva lägenheten. Jag vet inte vad som är mest galet, att gå all the way och ha det mest utstuderade hemmet i varenda detalj eller att se till att anstränga sig att inte ha det genom att medvetet blanda ut med ikeainredning eller liknande för att verka mer down to earth.

Personligen skulle jag varken lägga större pengar på dyr inredning, övervärderade bostäder eller exklusiva viner. Ibland hittar jag fina saker i grovsoprummet till min lägenhet. Mat köper jag när det är extrapris på ica. Vin dricker jag inte särskilt ofta, brukar köpa 6 pack lättöl för 20 kr. Att vara dollarmiljonär har blivit ett sätt att leva:)

Bostadspriserna

Är det rimligt att en lägenhet för en normal familj inne i Stockholms stad skall kosta 5 Mkr?

Vad blir 5 Mkr fördelat över säg 60 år som man kan tänkas bo där.

Om man räknar med en genomsnittlig ränta på 5% över tid så blir det 15 Mkr (15Mkr i ränteinbetalningar exkl skatteavdrag).

Om man antar att en genomsnittslön ligger på 30000(bruttolön) idag och lägger ihop alla löner (40 arbetsår) så blir det 14,4 Mkr.

Är det rimligt att lägenheten skall kosta mer än en livstidslön?

Vill du jobba hela ditt liv för att äga en lägenhet i Stockholm?

Är en bostadsrätt i Stockholm "meningen" med att leva för dig?

När du ligger på din dödsbädd och tittar tillbaka på ditt liv, var det då den där bostadsrätten i Stockholm du jobbade hela livet för att betala du verkligen blev lycklig av?

Personligen skulle jag aldrig köpa en lägenhet i Stockholm idag och jag hoppas för er skull som gör det att ni inte får lida allt för svåra konsekvenser.

Jag vet att den här beräkningen haltar pga löneökningar, eventuella värdeökningar på lägenheten, räntesatsen, beräkningen är enbart på en lön etc. Men jag räknar aldrig exakt på saker då det aldrig blir exakt som man räknar ändå. Jag har hellre ungefär rätt än exakt fel. I det här fallet tror jag att någonting måste hända. Vi måste antingen få hög inflation som "äter upp" priserna eller ett boprisras i Stockholm.

Jag anser att en halvering av priserna skulle vara befogad för att de skall hamna på en rimlig nivå. Dvs någonstans mellan 25-30000/kvm vore rimligt enligt mig.



I aktieportföljen har några få förändringar skett sedan sist, mestedels ökningar under dippen:

Ökning i Aker ASA på 122 NOK (+50% av befintligt innehav)
Ökning i Unilever på 26 USD (+120%)
Ökning i Deutsche Telecom på 11 USD (+30%)
Ökning i Telefonica på 55 USD (+50%)
Ökning i Total på 45 USD (+100%)

Minsking i Kraft foods på 29 USD (-20%)


Planerar nu att dubbla innehavet i Lafarge (Fransk cementjätte med god exponering mot emerging markets och bra direktavkastning) om den dippar ner mot 42-44 Euro.

Kommer även dubbla innehavet i Eon om den dippar ner runt 22-23 Euro.



Under tiden tickar mina löpande kassaflöden från mina privatägda verksamheter in och sedan jag startade bloggen har snart 250000kr i fritt kassaflöde trillat in, redo för att sättas i arbete antingen på aktiemarknaden eller för fastighetsinvesteringar. Outnyttjade krediter kan uppskattas till ca 3 Mkr.

Nu slog jag till och dubblade upp i Eon också på 23 Euro.

Bostadsbubblan och övriga kommentarer

Jag måste bara spy lite galla.

SBAB's VD Eva Cederbalk uttalar sig idag om att Sveriges svar på Fannie Mae och Freddie Mac vet vad dom gör och att de har superkoll på sina risker. Vilken smörja. Det osar inkompetens lång väg om Eva Cederbalk och jag anser att det är mycket olyckligt att denna typ av personer får styra så pass viktiga statliga verksamheter som SBAB. Att ge lån på toppen av en bostadsbubbla påeldad av historiskt låga räntor till 95% av köpeskillingen är dumt ur alla synvinklar, det hade jag kunnat räkna ut på lågstadiet. Oavsett om bubblan spricker genom prisfall eller om inflationen "äter upp" bubblan så är det en mycket stor risk SBAB tar. En sak vi lärt oss av historian är att vi inte lärt oss någonting av historian, iallafall inte Eva Cederbalk. Själv både hoppas och tror jag att priserna på bostadsrätter i Stockholms innerstad kommer att falla med mellan 20 och 50 procent när räntorna höjs. Då kommer jag att använda min investeringsstrategi för fyndköp och köpa en ny bostadsrätt för var tionde procentenhet som priserna går ner efter det initiala raset. Det skulle bli underbara affärer men jag hoppas att ingen som läser detta kommer att behöva sälja sin bostad med förlust till mig.

Jag skulle aldrig själv köpa en bostadsrätt idag för 50-100Tkr/kvm i innerstan men jag klandrar ändå inte dem som gör det även om de gör det till 95% belåning. Så länge de har möjlighet att betala minst ca 40'000kr/mån i ränta + avgift för sin 3a eller 4a i det fall att räntorna närmar sig 10% samt inte har känslomässiga problem med att äga en bostad som är värderad långt under inköpspris under X antal år så varsågod och köp. Som investering däremot kan jag nästan garantera att det är en dålig affär att köpa en bostadsrätt idag i Stockholm. Jag tenderar personligen att se på de flesta ekonomiska transaktioner ur ett investeringsperspektiv varför min syn kanske kan te sig något överdriven ur andra perspektiv.

Nej, jag ställer mig vid sidlinjen, avvaktar och om rätt tillfälle uppenbarar sig så kommer jag att springa in på planen och lägga en fantastiskt enkel straffspark utan målvakt.



Övrigt:

SCA's VD talar i positiva ordalag om framtiden här. Känns upplyftande att se fram emot en utdelningshöjning efter förra årets sänkning som för mig kom oväntat.

NSP's VD talar i positiva ordalag om framtiden här. Funderar på att öka på mitt redan stora innehav om kursen sjunker lite mer. En av allt färre aktier som jag fortfarande tycker är undervärderad sett till risk/reward.

Ny VD i Norske Skog. Hoppas han gör ett lika bra jobb som förre VD'n med att reducera skulderna och minska kostnader. Ska bli spännande att läsa kommande kvartalsrapporter.

Ny VD i Amer Sports, ett av mina mindre konsumentrelaterade bolag på den finska börsen. Nya VD'n kommer från Proctor&Gamble, kanske kan vara positivt. Får utvärdera om jag skall öka innehavet nästa år i Amer.