Uppdatering av portföljen

Kära dagbok.

Det är väl på tiden för en uppdatering av ämnet för bloggen, nämligen investeringsportföljen.

Risken med att vara investerad i aktier är i nuläget hög vågar jag påstå.

Jag håller mig utanför börsen tills vidare då alla varningsklockor ringer. Ett bra mått för att mäta om börsen är övervärderad är Schillers PE (länk). Enligt detta P/E tal är börsen tydligt övervärderad och genomsnittlig avkastning för de som investerat till dagens P/E nivåer historiskt har varit väldigt låga sett över en tioårsperiod. Följande inlägg ger en ganska bra bild över detta sammanhang (länk).

Min portfölj är till 99% viktad mot reala fastigheter i USA där jag kan addera värde på egen hand genom förädling/renoveringar. Man kan anse att detta lutar mer åt en affärsverksamhet än rena investeringar vilket till viss del stämmer men jag kan också när jag vill pausa utvecklandet av fastigheterna och enbart samla in hyresintäkterna som i det fallet skulle ge en direktavkastning motsvarande ca 5-6% utöver inflationen (räknar med att fastigheternas värde exkl hyresintäkter håller ungefär samma takt som inflationen)

Under början av 2018 kommer jag att börja sälja av fastigheter för att bygga upp en större kassa inför eventuella börsras. Jag misstänker att det kan börja svaja inom 1-3 år, dvs någon gång runt 2019-2021.

Även ett ras på den svenska bostadsmarknaden vore intressant då jag gärna skulle investera mer på hemmaplan av logistiska skäl. Det är stor risk att bostadspriserna går ned med 30-60% ifall vi får högre räntor framöver.

Kryptovalutorna som är på modet idag har jag helt ignorerat. Jag går efter devisen att enbart investera i sådant jag förstår mig på och kryptovalutor förstår jag inte alls hur man ska värdera och jag är tveksam till att någon gör det.

Lyckönskningar åt er alla.

PS. Kom ihåg att aldrig riskera pengar du inte har råd att förlora.

Mina kassaflöden, tillgångar och skulder

För att bestämma vilken risk man bör ha på sina aktieinvesteringar så tycker jag att man behöver beakta sina löpande kassaflöden i relation till sitt totala kapital.

Jag tänker här i en modell som utgår från det antal årliga kassaflöden ens totala kapital uppgår till. Desto fler årliga kassaflöden eller inkomster om man så vill ens investeringar uppgår till, desto lägre risk bör man ha i dem. Jag sitter själv i den sitsen att mina investeringar uppgår till ca 10-15 års kassaflöden. Detta gör att jag för allt smör i småland inte har råd att förlora en större del av mitt kapital då det skulle ta alldeles för lång tid att bygga upp det igen med samma metod som jag använt hittills, dvs hårt arbete, snålt leverne och långsiktiga investeringar. När jag som 20-åring började investera så hade jag ca 100 000kr sparat och tjänade ca 200 000kr per år, alltså uppgick investeringarna till 0,5 års kassaflöde. Om jag i den situationen skulle göra någon galen investering så skulle jag vara tillbaka på status quo efter bara 6 månader. Jag anser att det är berättigat att ha en väsentligt högre risk på sina besparingar desto lägre ens kapital/kassaflöden-kvot är. Med högre risk menar jag inte att man ska göra dumdristiga affär eller chansa hejvilt, för mig t.ex. skulle det innebära att jag hade valt att ha en större andel av min portfölj i så kallade ”undervärderingscase”, se tidigare inlägg.

Här är en sammanställning av mina egna kassaflöden idag.

Kassaflöden per år före skatt

• Egna bolag 250-350 000kr

• Aktieutdelningar 150-250 000kr varierar med innehavsfördelning och konjunktur

• Övriga investeringar 100 000kr

• Totalt 600 000kr i snitt

Kommentar:
Av dessa i snitt 600 000kr är ca 300 000kr helt passiva inkomster, resterande inkomster är semi-passiva, dvs jag behöver ägna minst någon heldags arbete i veckan åt dem för att de skall fortlöpa. Målet är att minska ner tiden som krävs till de semi-passiva inkomsterna till ett minimum och att investera kassaflödet från de semi-passiva inkomsterna i tillgångar som genererar helt passiva inkomster.

Kan även nämna något om mina kostnader. Utgående kassaflöden ligger på ca 150 000kr varav 60 000kr är räntebetalningar och ca 90 000kr är levnadskostnader. Jag lever inget miljonärsliv idag med andra ord:) Jag har som regel att spara ca 75% av mina inkomster. För att kunna följa denna regel har jag pushat mig att dels leva billigt under kapitaluppbyggnadsfasen dels till att maximera inkomsterna så mycket som möjligt. Jag uppmanar dig som strävar efter rikedom att börja med att lägga undan minst 25% av inkomsterna, sedan 50% , sedan 75%. När du ligger på 75% och över så kommer ditt nya liv inte att vara långt borta. Vanliga "get rich" böcker brukar rekommendera att man sparar 10% men det anser jag vara för mjäkigt, vill man uppnå ett svåruppnåeligt mål snabbt så kommer man också att behöva offra sig ordentligt om man startar från scratch. Mer om detta senare..


Balansräkning

Tillgångar

• Aktier 6 800 000kr

• Egna bolag 1 000 000kr (uppskattat styckning/försäljningsvärde lågt räknat)

• Fastigheter 500 000kr

• Fordringar 300 000kr

• Likvida medel 200 000kr

• Lösöre 100 000kr (andrahandsvärde)

• Totalt 8 900 000kr

Skulder

• Lån 2 000 000kr (genomsnittsränta ca 3% eller 60 000kr/år)

Nettotillgångar 6 900 000kr

Räntetäckningsgrad 600 000 / 60 000 = 10ggr

Soliditet 6900000 / 8900000 = 77%




Nu funderar jag på vad jag ska göra med de 200 000kr som är likvida medel, antingen kan de användas till att betala av de dyraste av lånen som har räntor på ca 7% eller så kan de användas för att investera i aktier. Det blir nog aktier, först när räntorna börjar höjas igen kommer jag att betala av de dyraste lånen med löpande kassaflöden steg för steg.