Huspriscykeln

Hittade en bra artikel som förklarar priscykeln för fastigheter. (Bör läsas för att förstå nedanstående beräkning)

De fastigheter jag personligen investerar i ligger på en GROSS RENTAL YIELD (GRY) nivå på minst 10 (undervalued). De flesta lyckas jag hitta på runt 20 eller bättre (very undervalued). Detta är väldigt bra riktmärken vid fastighetsinvesteringar och följer du dem är det inte särskilt svårt att misslyckas. Jag försöker alltid hålla saker enkla. Att hålla sig till enkla tumregler är bra för de ändras inte över tid.

Det kan vara intressant att räkna på dagens priser i Stockholm. Säg att en 100 kvm lägenhet i Innerstan kostar 5 Mkr. Säg att du kan få ut 15000kr per månad i hyra för denna lägenhet. Du får då en GRY på 3,6 (overvalued). För att lägenheterna ska hamna på en GRY på ca 7 vilket är att anse som en relativt normal värdering så behöver bostadspriserna falla med 50%. En 100kvm lägenhet i Stockholm borde alltså kosta ca 2,5 Mkr. Vid hög inflation och högt ränteläge kanske ännu mindre. Jag skulle säga att det är en så kallad "no brainer" att inte köpa fast egendom på Stockholms övervärderade marknad idag.

Ett kul tecken i tiden på vår galna bostad och inredningsbubbla är den här artikeln i DN som blivit en stor snackis. En humorisk variant av densamma gav mig ett gott skratt. Nu kan man ju tycka att det är ett friskhetstecken att så många blivit upprörda av artikeln men jag skulle tro att om de i artikeln stekte falukorv och hade lite möbler från ikea utblandat så hade den gått ganska obemärkt förbi. Det känns som att så länge folk slänger in lite skit som för att markera någon sorts kontrast till den i övrigt dyra inredningen så är det legitimt att lägga hur många miljoner som helst på själva lägenheten. Jag vet inte vad som är mest galet, att gå all the way och ha det mest utstuderade hemmet i varenda detalj eller att se till att anstränga sig att inte ha det genom att medvetet blanda ut med ikeainredning eller liknande för att verka mer down to earth.

Personligen skulle jag varken lägga större pengar på dyr inredning, övervärderade bostäder eller exklusiva viner. Ibland hittar jag fina saker i grovsoprummet till min lägenhet. Mat köper jag när det är extrapris på ica. Vin dricker jag inte särskilt ofta, brukar köpa 6 pack lättöl för 20 kr. Att vara dollarmiljonär har blivit ett sätt att leva:)

Bostadspriserna

Är det rimligt att en lägenhet för en normal familj inne i Stockholms stad skall kosta 5 Mkr?

Vad blir 5 Mkr fördelat över säg 60 år som man kan tänkas bo där.

Om man räknar med en genomsnittlig ränta på 5% över tid så blir det 15 Mkr (15Mkr i ränteinbetalningar exkl skatteavdrag).

Om man antar att en genomsnittslön ligger på 30000(bruttolön) idag och lägger ihop alla löner (40 arbetsår) så blir det 14,4 Mkr.

Är det rimligt att lägenheten skall kosta mer än en livstidslön?

Vill du jobba hela ditt liv för att äga en lägenhet i Stockholm?

Är en bostadsrätt i Stockholm "meningen" med att leva för dig?

När du ligger på din dödsbädd och tittar tillbaka på ditt liv, var det då den där bostadsrätten i Stockholm du jobbade hela livet för att betala du verkligen blev lycklig av?

Personligen skulle jag aldrig köpa en lägenhet i Stockholm idag och jag hoppas för er skull som gör det att ni inte får lida allt för svåra konsekvenser.

Jag vet att den här beräkningen haltar pga löneökningar, eventuella värdeökningar på lägenheten, räntesatsen, beräkningen är enbart på en lön etc. Men jag räknar aldrig exakt på saker då det aldrig blir exakt som man räknar ändå. Jag har hellre ungefär rätt än exakt fel. I det här fallet tror jag att någonting måste hända. Vi måste antingen få hög inflation som "äter upp" priserna eller ett boprisras i Stockholm.

Jag anser att en halvering av priserna skulle vara befogad för att de skall hamna på en rimlig nivå. Dvs någonstans mellan 25-30000/kvm vore rimligt enligt mig.



I aktieportföljen har några få förändringar skett sedan sist, mestedels ökningar under dippen:

Ökning i Aker ASA på 122 NOK (+50% av befintligt innehav)
Ökning i Unilever på 26 USD (+120%)
Ökning i Deutsche Telecom på 11 USD (+30%)
Ökning i Telefonica på 55 USD (+50%)
Ökning i Total på 45 USD (+100%)

Minsking i Kraft foods på 29 USD (-20%)


Planerar nu att dubbla innehavet i Lafarge (Fransk cementjätte med god exponering mot emerging markets och bra direktavkastning) om den dippar ner mot 42-44 Euro.

Kommer även dubbla innehavet i Eon om den dippar ner runt 22-23 Euro.



Under tiden tickar mina löpande kassaflöden från mina privatägda verksamheter in och sedan jag startade bloggen har snart 250000kr i fritt kassaflöde trillat in, redo för att sättas i arbete antingen på aktiemarknaden eller för fastighetsinvesteringar. Outnyttjade krediter kan uppskattas till ca 3 Mkr.

Nu slog jag till och dubblade upp i Eon också på 23 Euro.

Bostadsbubblan och övriga kommentarer

Jag måste bara spy lite galla.

SBAB's VD Eva Cederbalk uttalar sig idag om att Sveriges svar på Fannie Mae och Freddie Mac vet vad dom gör och att de har superkoll på sina risker. Vilken smörja. Det osar inkompetens lång väg om Eva Cederbalk och jag anser att det är mycket olyckligt att denna typ av personer får styra så pass viktiga statliga verksamheter som SBAB. Att ge lån på toppen av en bostadsbubbla påeldad av historiskt låga räntor till 95% av köpeskillingen är dumt ur alla synvinklar, det hade jag kunnat räkna ut på lågstadiet. Oavsett om bubblan spricker genom prisfall eller om inflationen "äter upp" bubblan så är det en mycket stor risk SBAB tar. En sak vi lärt oss av historian är att vi inte lärt oss någonting av historian, iallafall inte Eva Cederbalk. Själv både hoppas och tror jag att priserna på bostadsrätter i Stockholms innerstad kommer att falla med mellan 20 och 50 procent när räntorna höjs. Då kommer jag att använda min investeringsstrategi för fyndköp och köpa en ny bostadsrätt för var tionde procentenhet som priserna går ner efter det initiala raset. Det skulle bli underbara affärer men jag hoppas att ingen som läser detta kommer att behöva sälja sin bostad med förlust till mig.

Jag skulle aldrig själv köpa en bostadsrätt idag för 50-100Tkr/kvm i innerstan men jag klandrar ändå inte dem som gör det även om de gör det till 95% belåning. Så länge de har möjlighet att betala minst ca 40'000kr/mån i ränta + avgift för sin 3a eller 4a i det fall att räntorna närmar sig 10% samt inte har känslomässiga problem med att äga en bostad som är värderad långt under inköpspris under X antal år så varsågod och köp. Som investering däremot kan jag nästan garantera att det är en dålig affär att köpa en bostadsrätt idag i Stockholm. Jag tenderar personligen att se på de flesta ekonomiska transaktioner ur ett investeringsperspektiv varför min syn kanske kan te sig något överdriven ur andra perspektiv.

Nej, jag ställer mig vid sidlinjen, avvaktar och om rätt tillfälle uppenbarar sig så kommer jag att springa in på planen och lägga en fantastiskt enkel straffspark utan målvakt.



Övrigt:

SCA's VD talar i positiva ordalag om framtiden här. Känns upplyftande att se fram emot en utdelningshöjning efter förra årets sänkning som för mig kom oväntat.

NSP's VD talar i positiva ordalag om framtiden här. Funderar på att öka på mitt redan stora innehav om kursen sjunker lite mer. En av allt färre aktier som jag fortfarande tycker är undervärderad sett till risk/reward.

Ny VD i Norske Skog. Hoppas han gör ett lika bra jobb som förre VD'n med att reducera skulderna och minska kostnader. Ska bli spännande att läsa kommande kvartalsrapporter.

Ny VD i Amer Sports, ett av mina mindre konsumentrelaterade bolag på den finska börsen. Nya VD'n kommer från Proctor&Gamble, kanske kan vara positivt. Får utvärdera om jag skall öka innehavet nästa år i Amer.