Hittade en bra artikel som förklarar priscykeln för fastigheter. (Bör läsas för att förstå nedanstående beräkning)
De fastigheter jag personligen investerar i ligger på en GROSS RENTAL YIELD (GRY) nivå på minst 10 (undervalued). De flesta lyckas jag hitta på runt 20 eller bättre (very undervalued). Detta är väldigt bra riktmärken vid fastighetsinvesteringar och följer du dem är det inte särskilt svårt att misslyckas. Jag försöker alltid hålla saker enkla. Att hålla sig till enkla tumregler är bra för de ändras inte över tid.
Det kan vara intressant att räkna på dagens priser i Stockholm. Säg att en 100 kvm lägenhet i Innerstan kostar 5 Mkr. Säg att du kan få ut 15000kr per månad i hyra för denna lägenhet. Du får då en GRY på 3,6 (overvalued). För att lägenheterna ska hamna på en GRY på ca 7 vilket är att anse som en relativt normal värdering så behöver bostadspriserna falla med 50%. En 100kvm lägenhet i Stockholm borde alltså kosta ca 2,5 Mkr. Vid hög inflation och högt ränteläge kanske ännu mindre. Jag skulle säga att det är en så kallad "no brainer" att inte köpa fast egendom på Stockholms övervärderade marknad idag.
Ett kul tecken i tiden på vår galna bostad och inredningsbubbla är den här artikeln i DN som blivit en stor snackis. En humorisk variant av densamma gav mig ett gott skratt. Nu kan man ju tycka att det är ett friskhetstecken att så många blivit upprörda av artikeln men jag skulle tro att om de i artikeln stekte falukorv och hade lite möbler från ikea utblandat så hade den gått ganska obemärkt förbi. Det känns som att så länge folk slänger in lite skit som för att markera någon sorts kontrast till den i övrigt dyra inredningen så är det legitimt att lägga hur många miljoner som helst på själva lägenheten. Jag vet inte vad som är mest galet, att gå all the way och ha det mest utstuderade hemmet i varenda detalj eller att se till att anstränga sig att inte ha det genom att medvetet blanda ut med ikeainredning eller liknande för att verka mer down to earth.
Personligen skulle jag varken lägga större pengar på dyr inredning, övervärderade bostäder eller exklusiva viner. Ibland hittar jag fina saker i grovsoprummet till min lägenhet. Mat köper jag när det är extrapris på ica. Vin dricker jag inte särskilt ofta, brukar köpa 6 pack lättöl för 20 kr. Att vara dollarmiljonär har blivit ett sätt att leva:)
Hej,
SvaraRaderaDet stämmer att det är sjukt dyrt i Stockholm. Men du behöver justera siffrorna lite. Jag tror inte fallhöjden är 50%.
Jag hyr ut 25 kvm för 8000 kr per månad. Dvs 96 tkr per år. Marknadspris för lägenheten är kanske 56 tkr x 25 kvm = 1,4 Mkr. Direktavkastningen blir knappt 7%.
Detta borde vara ett rimligt avkastningskrav för ett A-läge som Stockholms innerstad. 10% kanske du kan förvänta dig i Gävle eller liknande städer.
"Ibland hittar jag fina saker i grovsoprummet till min lägenhet." Haha, har kompisar som brukar plocka upp saker därifrån också. Den där "remixen" av DN artikeln som du hittat var jävligt skön :).
SvaraRaderaAnonym
SvaraRadera8000 kr för 25 kvm är nog i högsta laget generellt. Dessutom är det olagligt enligt de lagar som gäller i sverige. Vilka för övrigt är tokiga enligt mig. Har själv hyrt ut lägenheter i Stockholm och blivit dömd att betala tillbaka min hyresintäkt pga överhyra. Se upp så att du inte råkar ut för detsamma vilket du skulle göra om någon har bevis och går till hyresnämnden. Även om det rådde marknadshyror tror jag att 8000 för 25 kvm skulle vara i överkant, rimligt vore kanske runt 5-6000. Enligt lagen får man dock inte hyra ut 25 kvm för mer än ca 3-4000 max.
Anonym
Ja, folk slänger mycket i onödan, sist hittade jag 5 otummade intressanta böcker och 2 fina parplyer:)
"Jag hyr ut 25 kvm för 8000 kr per månad."
SvaraRaderaÄr det 8000:- brutto eller netto - dvs utöver dina kostnader för lägenheten: underhåll, avgift till brf mm?
Jag skulle nog kunna hyra mina 35 kvm i Uppsala för 4000:- per månad. Men om jag räknar bort månadsavgiften till föreningen på 1800:- samt lite avsättningar till underhåll så får jag bara ut 2000:- netto per månad. 24 tkr per år för en lägenhet som kostar omkring 700 tkr ger 3,4% i årlig nettoavkastning. Brutto blir avkastningen det dubbla, knappt 7%.
/Mattias
En fråga, hur går du tillväga då du investerar i fastigheter och är det överhuvudtaget läge att investera i fastigheter just nu? Var hittar du intressanta objekt? Ditt ex visar ju att gällande sthlm så kan det vara överprisat med 50%. Förstår att du inte investerar där, men nyfiken på var man i dagsläget kan hitta intressanta fastighetsinvesteringar och hur man går tillväga som privatperson.
SvaraRaderaKan tillägga att jag jobbar heltid som privatinvesterare - fokus på svenska marknaden i noterat och i ett antal onoterade bolag. Kassaflöde kommer från utdelningar. Kan aktiemarknaden mycket bra och där jag har allt kapital men skulle gärna vilja börja förstå fastighetsmarknaden lite och investera vid rätt tillfälle - idag kan jag i princip ingenting om fastighetsinvesteringar
Bra blogg i vanlig ordning!
SvaraRaderaEn fråga:
Vi måste ha en bostad i sthlm, då vi båda jobbar här. Jag har en bra slant att pynta in om det behövs.
Vi står i stånd att bilda familj. Jag tittar efter större hus i "bra" områden, som har uthyrningsdel. Tänkte att vi kan bo hyfsat billigt, sen få in hyresintäkter och amortera av. Om vi nu måste bo, ska vi satsa på att köpa något eller ska vi vänta in en korrigering i en hyresrätt (har möjlighet att hyra i andra hand. Sen är frågan om man då ska pynta in och få ner belåningen till ca 70% av bostaden, eller låta min aktiedepå vara intakt och belåna fastigheten till 85%. Vad tycker du?
Mvh
Josh
josh, kan du få bättre avkastning på dina aktier än den ränta du får betala på lånet så satsa på att ta större lån och lämna depån orörd
SvaraRaderaHej bra blogg är själv så kallad dollarmiljonär
SvaraRaderalever inte i någon lyx men tycker att man ska leva drägligt som tex så har jag byt kök kanske lite onödigt men man ska trivas tänk på att sista fracken är det inga fickor
Hehe, gillade den sista kommentaren om träfracken. :) Fick mig att tänka på en kort dikt av Tomas Tranströmer: "Mitt i livet händer det att döden kommer och tar mått på människan. Det besöket glöms och livet fortsätter. Men kostymen sys i det tysta."
SvaraRaderaTack åter igen till Dollarmiljonären för en bra blogg!
Mvh / Johan
Väldigt intressanta inlägg om bostadsmarknaden, men efter att ha tittat på äldre inlägg har du förutspått en nedgång sedan 2009. Sedan dess har det bara gått uppåt och vi ligger idag väldigt nära, om inte förbi, all time high.
SvaraRaderaJag håller helt om att bostäderna i stockholm är övervärderade (Senaste siffrorna visade på att stockholm har världens högsta bostadspriser i förhållande till disponibel inkomst), men det finns samtidigt en otrolig efterfrågan på bostäder med bra läge och jag tror att många är villiga att lägga en stor del av sin inkomst på boendet.
Frågan är, vad tror du att det nya taket och dom kommande höjningarna av räntan kommer få för effekt? Innan året är slut kan vi i alla fall räkna med "listpriser" på mellan 3 och 3,5 procent hos de flesta storbankerna. Men är det tillräckligt för att kyla av marknaden?
Hej!
SvaraRaderaJag har själv en liknande bakgrund som Dig. 33-årig egen företagare som handlat med aktier länge och blivit dollarmiljonär ett antal gånger om. Även jag blev intresserad av fastigheter efter ett tag. Även jag och min familj tyckte det blev dags att uppgradera boendet - trots det dyra läget i Stockholm.
Till slut har jag fallit till föga och åtminstone delvis övergett min gamla filosofi (marknaden är övervärderad och jag vägrar köpa på dessa sjuka nivåer). Anledningarna är flera:
-Jag valde att premiera livskvalitet och välmående. Samtidigt ansträngde jag mig mer med att försöka dra in ännu mer pengar i mina företag.
-Boendet utgjorde en accepterbart låg del av min totala förmögenhet.
-Den mycket låga avgiften (god ekonomi i föreningen) motverkade den höga engångskostnaden (köpeskillingen).
-I Sverige (i likhet med majoriteten av västvärlden) är den verkliga inflationen betydligt högre än den redovisade. Resultatet är att det i längden är lönsamt att ha lån, så länge dessa har en real tillgång som motvikt.
-Jag mår bättre och har faktiskt haft ett av mina bättre år ekonomiskt, vilket jag tror beror på att jag blivit mer nöjd med mitt liv/boende generellt.
Å andra sidan kan jag hålla med att boendemarknaden i Stockholm på många sätt är missanpassad till verkliga ekonomiska förhållanden. Det får man klandra politiken för. Om man har absurt låga räntor under lång tid, floatar kronan med jämna mellanrum och samtidigt inte kräver någon nämnvärd down payment lir resultatet tillgångsbubblor. Alltid lika roligt när de resulterande bubblorna sedan skylls på andra branscher (se exvis USA där bubblan skapades av politiker men ansvaret förpassades mycket skickligt till finansbranschen och bankerna, som ju i slutändan hade följt direktiv utfärdade av Bill Clinton, understödda av Freddie Mac och Fannie Mae och finansierade av FEDs absurda lågräntepolitik.
När korthuset föll ihop och politikens dårskap blev en ekonomisk realitet riktades anklagelserna mot bankerna som förvisso agerat ansvarslöst, men inte värre än de statliga Fannie och Freddie och dessutom i enlighet med de statliga direktiven.
Hallå fastigheter är intressant som investering
SvaraRaderahar själv funderingar att köpa radhus,villor och hyra ut.Vad har du köpt för fastigheter är det hyreshus eller industrihus.
För mig låter det som du influeras av Peter Lynch, stämmer det?
SvaraRaderaSen har jag en dum fråga, tänkte köpa Unilever, som jag tycker är prisvärd.
Dock finns det två Unilever att välja på hos min nätmäklare. (Unilever NVNY eller Unilever PLC AMER). Vilken e den rätta?
/Roffe
Signs
SvaraRaderaJag investerar i USA. Det krävs inte jättemycket kunskap för fastighetsinvesteringar. Mindre än vid aktieinvesteringar. Se till att objektet går att hyra ut och genererar tillfredsställande avkastning bara.
Josh
Jag kan inte ge några råd som berör era privatekonomiska beslut om boende t.ex. Allt jag kan säga är att jag tycker fast egendom är för dyrt i stockholm. Aktier för dyra i norden. Fast egendom billigt på vissa ställen utomlands. Aktier billigt i vissa sektorer. Sen kan man avgöra själv hur pass hårt man vill anstränga sig för att hela tiden jaga den perfekta viktningen av investeringar. Personligen går jag väldigt långt där på gått och ont.
Sista fracken
Självklart är det så, dock köper jag gärna en fin frack åt mina framtida barn:)
33-åring
Det kan nog vara värt att offra lite pengar för livskvalitet. Det kan jag hålla med om. I dagsläget gör jag nog snarare tvärtom och offrar livskvalitet för mer pengar. Handlar nog mycket om vilken situation man har i livet för tillfället.
Anonym
Jag köper inte industrifastigheter. Allt annat går bra. Kan även tänka mig att köpa mark.
Roffe
Jag har köpt tickern UL på NYSE.