De fastighetsinvesteringar jag gör är inte alls komplicerade. Jag går inte in i detalj över vad eller vart jag köper men jag ska skriva hur det fungerar.
Precis som med aktier så handlar fastighetsinvesteringar om att köpa till rätt pris. Om man köper till en hög direktavkastning i ett bra område som har god tillväxt så är risken liten. Särskilt om du diversifierar dig på många olika objekt.
Jag köper objekt som ger minimum 7-8% i årlig nettoavkastning. Flertalet av mina investeringsobjekt ger dock hela 15-25% i årlig nettoavkastning. Bruttoavkastningen dvs årlig hyresintäkt dividerat med köpesumman för objekten ligger på 15-50%. Värdeökningspotentialen är ca 100-200%.
Om man jämför med situationen i Stockholm så finner man att bruttoavkastningen på fastigheter i innerstan ligger på ca 2-5%, nettot hamnar på ca 1-3%. Ingen vidare avkastning. Nu är innerstan i Stockholm en speciell marknad med reglerade hyror och flertalet personer som köper lägenhet i innerstan gör det troligtvis för att bo och inte som investering. Därmed får man kanske se det med lite andra ögon. Ur ett investerarperspektiv är det iallafall ingen tvekan om att innerstan i Stockholm är mycket dyrt. Om man tittar runt på mindre orter runt om i Sverige kan man dock hitta objekt som ger en okej nettoavkastning på runt 10%. Problemet då är att tillväxtutsikterna är mediokra till riktigt kassa. Jag föredrar växande storstäder med låga priser framför landsbygd med jättelåga priser.
Dessa lönsamma fastighetsaffärer går att göra på ett fåtal ställen runt om i världen. Det krävs en hel del letande för att hitta dem men visst vore det tråkigt om man inte va tvungen att äventyra lite innan man går i mål:) Om man vill något tillräckligt mycket så kommer man fram till slut.
Ibland använder jag mig av hemsidan http://www.globalpropertyguide.com/ för att uppdatera mig om nyckeltal och prisläget runt om i världen.
hur sköts själva förvaltningen i dessa investeringar? Eller är det något liknande svenska bostadsfonden, http://www.svenskabostadsfonden.se du investerar i?
SvaraRaderaHej jag förmodar att du köper hus eller läggenheter som du hyr ut hur beskattas vinsterna på det i sverige eller i usa hur har du konroll på dina fastigheter är det någon firma som skötter det åt dig. Samt hur ser du på det som händer i egyptien nu hur kan det på värka värdsekonmin för aktier och fastigheter
SvaraRaderaHej hoppas du mår bra jag följer din blogg:Men undrar när jag läser om du bara investerar i aktier eller om du viktar upp med obliationer företagscetifikat eller statsskuldsväxlar,Hur ser du på föratagscetifikat undrar jag.
SvaraRaderaHej,
SvaraRaderaIntressant. Har själv varit nyfiken på läget att investera i lägenhet i t.ex. Las Vegas kraschade marknad. Främst för eget bruk samt möjligen att hyra ut till svenska pokerspelare och andra som åker till Las Vegas för att stanna 1-3 månader. Trots priser på ca 1200 USD kvadratmetern är det dock många locals som avråder till köp i uthyrningssyfte. Finns risk att bostadsrättsföreningen kan gå i kk, svårt att hitta hyresgäster, fallande kniv m.m.
Vad har du för kriterier när du väljer städer? Tittar du på vakansgrader, tillväxt etc? I vilket prisrange köper du (I jämförelse den lokala marknaden alltså)? Många frågor :) Hoppas själv göra detta om några år när kassan är lite mer stinn. Jag skulle kunna göra det redan idag och jag köra med ca 70-80 belåning men vet inte om det vore så lyckat. Jag ska lära mig lite mer fastighetsinvesteringar 2011.
/ Whimsical
Anonym
SvaraRaderaInga sam-investeringar nej. Förvaltning sköts av fastighetsförvaltare:)
Anonym
Beskattning sker enligt reglerna. Egypten oroar mig inte ett dugg:)
Anonym
Nej, inga stadsskuldsväxlar. Jag är skeptisk till sådant.
Whimsical
Mitt råd till dig är att du åker till Las Vegas, undersöker marknaden på plats grundligt i några veckor/nån månad, sedan har du förmodligen mer kött på benen och känner dig tryggare i ett beslut. Du är helt rätt ute i dina tankar men för att komma vidare måste du get your hands dirty så att säga:)
Ett tips: Försök hitta objekt som ger minst 15% i bruttoyield. DVS årshyresintäkten uppgår till minst 15% av köpesumman. Lycka till!
Hur lyckas du få hög leverage utomlands? Är inte det rätt svårt med tanke på att du, i ett internationellt perspektiv, är en relativt sett liten "spelare"?
SvaraRaderaNär man tittar på t.ex. USA, så är ju nästan alla fastigheter med avkastning över 10 %, i "dåliga" städer - och dåliga städer i USA innebär ju att folk kan få rejäla problem med att betala hyror, vilket kan leda till massutflyttningar - detta p.g.a betydligt lägre bidrag än i Sverige.
Var nånstans i världen kan man hitta bruttoavkastning på 50 %, om vi bortser från utdöende småhålor in the middle of nowhere?
Själv tänker jag inte investera i fastigheter. Men det är så spännande att få en liten inblick i dina fastighetsaffärer. Däremot är jag intresserad av reckitt benckiser. Tycker den är varken dyr eller billig. Men med tanke på tillväxt kanske ändå köpvärd. Skulle vara intressant med din åsikt om företaget.
SvaraRaderaAnders
SvaraRaderaDet finns flera miljonstäder i USA där du kan hitta otroligt bra affärer om du letar lite på plats. Dåliga städer vet jag inte om jag tycker de är bara för att arbetslösheten är hög just nu. Fastighetsaffärer är långsiktiga för mig.
Anonym
Reckit är spännande, värderingen är dock inte rätt så det är bara att luta sig mot den framgångsrike investerarens bästa vän, tålamodet.
:)
Jajo, har väl sett en del okej fastigheter även i NYC när jag tänker efter :D och i förhållande till Sverige så är det såklart en hel annan värld - här säljs det ju fastigheter i hopplösa småstäder till avkastningar om 5-6 % ibland...
SvaraRaderaMen är det lätt att belåna som utlänning?
Är det inte enklare att köpa aktier i amerikanska fastighetsbolag istället? Det ger större riskspridning och kräver en betydligt mindre arbetsinsats.
SvaraRaderaDu skriver att dina fastighetsinvesteringar inte är komplicerade. Men man förstår att det både kräver mycket kunskap och framförallt hårt arbete om det ska bli positiva resultat. Tack för bra artiklar. Lycka till med vidare affärer och ha hälsan.
SvaraRaderaSer ut som att NSP är påväg att falla under 11. Dax att sälja av och köpa in sig senare?
SvaraRaderaVad tyckte du on NOTEs rapport? Ha kvar aktierna? Öka? Sälja? / Johan
SvaraRaderaAnders
SvaraRaderaNej det är väldigt svårt att belåna.
Anonym
Fastighetsaktier ger sämre avkastning.
Anonym
Yes. Även okomplicerade saker kan kräva hårt arbete.
Anonym
Nej, tvärtom man köper mer om det blir billigare. Sälja gör jag endast vid väldigt negativa fundamentala nyheter.
Johan
Jag har kvar aktierna, kommer att behålla dem.
USA säger du, är du amerikansk medborgare eller innehaver du ett green card?
SvaraRaderaVet att man kan få ett green card ifall man investerar 500.000 $ i USA (om jag inte minns fel belopp) vet du något om ifall bostads investeringar räknas för att få tillgång till ett s.k. grönt kort?
Harald
SvaraRaderaHar hört talas om det ja. Inget som är aktuellt dock. Tack för tipset:)
Spännande , är osäker på hur man skall komma igång. Har en god vän till mig som investerat genom Station Invest. Man måste trots allt ha ett startkapital . Kan annars rekommendera www.stationinvest.com.
SvaraRaderaTack för ett bra länktips, skall kolla globalpropertyguide.com jag också..
SvaraRaderaHej,
SvaraRaderaÄr också sugen på att börja.. Jag är dessutom gift med en amerikanska, så det kanske gör en satsning i USA lite lättare. Det svåraste som jag ser det är att ordna med en bra förvaltare som inte är för dyr. Det känns som att förvaltningen ofta äter upp marginalerna i alla fall om det handlar om mindre hus.
Vilken storlek på fastigheter brukar du titta på?
Svenska investeringsgruppen har verkligen inte bra rykte. Känns som de lurar folk på pengar. Deras första projekt i Istanbul i Turkiet har de sålt ett projekt som ej börjat byggas. Nu har byggaren gått i konkurs och alla sparare har blivit av med alla sina pengar.
SvaraRaderaDärefter har de under flera år sålt lägenheter på t.ex. Waterside (Tampa), Melrose Landing (Tampa), WTC (Orlando) osv. Här har de sålt lägenheter för cirka dubbla marknadsvärdet. T.ex. de som köpte en 2/1 på Waterside 2009 för 108 000 USD, kunde köpa en likadann lägenhet på Short Sale eller via en bank för cirka 65 000 USD, vilket alla amerikanare gör. På WTC (Village of Town Center) sålde investeringsgruppen 1/1 för cirka 68 000 usd, 2/1 för cirka 76 000 usd och 3/2 för 95 000 dollar. Under samma tidpunkt sålde 1/1 på Shor Sale för ca 35 000 usd, 2/1 för 40 000 usd och 3/2 för 48 000 USD. Alla amerikanare köper enbart via Short Sale eller via banker. Be Svenska Investeringsgruppen om Comps (försäljningsstatistik) på de aktuella köpeskillningen som era condos sålts för 3 månader innan/efter ni har köpt. Självklart kommer inte Svenska Investeringsgruppen och Dan Astren att ta fram det. Be då en lokal mäklare göra det. Då kommer ni inse att ni är lurade på mycke pengar! Inte nog med det så tar de cirka 8-10% i Arvode på köpeskillningen. Det står i HUD (ert försäljningskontrakt.) Fråga en lokal mäklare hur ni ska gå till väga när ni köper, de hjälper till med allt! När ni lagt ner några timmar på det inser ni att ni är lurade. Flera anställda och Dan Astren köper själva sina condos på Short Sale och inte via en developer som han låter sina klienter köpa via istället.
Nu flippar investeringsgruppen hus i USA och skär emellan många procent utan att egentligen göra något. Be investeringsgruppen och Dan Astren redogöra ovan och låt ställ samma frågor till en lokal mäklare så inser du att Dan Astren inte vill svara på frågoran och än ni är lurade på stora belopp!
Hej,
SvaraRaderajag är liten investerare som inte kan köpa dyra hyresfastigheter för 20 milj. jag vill investera i något som mer liknar en bostadsrätt. marknaden är dock reglerad och tillåter inte andrahandsuthyrning i stor utsträckning.
tips?
Har också investerat i Usa med liknande avkastning som du pratar om. Gäller först att hitta guldkornen bland gruset. Men kanske det viktigaste av allt jobba med någon som själv förvaltar fastigheter i landet du vill verka i. Jag har samarbetat med samma kille i över 1 år och det har gått hur bra som helst.
SvaraRaderaFörsöker hitta marknader som inte de stora fiskarna verkar i. Någon som har några tips? Har funderat ett tag på Spanien, men har ännu inte hittat någon expert att samarbeta med.
www.worktasker.com
SvaraRaderakan du hitta folk som kan hjälpa dig med frågorna