Fastighetsinvesteringar

De fastighetsinvesteringar jag gör är inte alls komplicerade. Jag går inte in i detalj över vad eller vart jag köper men jag ska skriva hur det fungerar.

Precis som med aktier så handlar fastighetsinvesteringar om att köpa till rätt pris. Om man köper till en hög direktavkastning i ett bra område som har god tillväxt så är risken liten. Särskilt om du diversifierar dig på många olika objekt.

Jag köper objekt som ger minimum 7-8% i årlig nettoavkastning. Flertalet av mina investeringsobjekt ger dock hela 15-25% i årlig nettoavkastning. Bruttoavkastningen dvs årlig hyresintäkt dividerat med köpesumman för objekten ligger på 15-50%. Värdeökningspotentialen är ca 100-200%.

Om man jämför med situationen i Stockholm så finner man att bruttoavkastningen på fastigheter i innerstan ligger på ca 2-5%, nettot hamnar på ca 1-3%. Ingen vidare avkastning. Nu är innerstan i Stockholm en speciell marknad med reglerade hyror och flertalet personer som köper lägenhet i innerstan gör det troligtvis för att bo och inte som investering. Därmed får man kanske se det med lite andra ögon. Ur ett investerarperspektiv är det iallafall ingen tvekan om att innerstan i Stockholm är mycket dyrt. Om man tittar runt på mindre orter runt om i Sverige kan man dock hitta objekt som ger en okej nettoavkastning på runt 10%. Problemet då är att tillväxtutsikterna är mediokra till riktigt kassa. Jag föredrar växande storstäder med låga priser framför landsbygd med jättelåga priser.

Dessa lönsamma fastighetsaffärer går att göra på ett fåtal ställen runt om i världen. Det krävs en hel del letande för att hitta dem men visst vore det tråkigt om man inte va tvungen att äventyra lite innan man går i mål:) Om man vill något tillräckligt mycket så kommer man fram till slut.

Ibland använder jag mig av hemsidan http://www.globalpropertyguide.com/ för att uppdatera mig om nyckeltal och prisläget runt om i världen.

Uppdatering av portföljen och livet

Är för närvarande utomlands på en längre affärsresa. Jobbar med nya investeringar i fastigheter i Amerika. Fantastiskt roligt och utvecklande för att inte tala om lönsamt både idag och på sikt. Otroligt att man kan ligga i en hängmatta vid stranden i Karibien och titta på delfiner i solnedgången och veta att de affärer man gör var och varannan dag här kommer generera mer pengar än man hade tjänat under flera års slit på en genomsnittlig anställning hemma i Sverige. Visst har det tagit år av utveckling och hårda läxor av de många misstag jag gjort. Men det var värt det, att ha både kunskapen och modet att kunna göra affärer som genererar hundratusentals kronor utan att blinka är både lätt och okomplicerat idag. Livet är underbart och obegränsat. Om man vill att det ska vara det.

Samtidigt monterar jag ner aktieportföljen bit för bit. Jag siktar på att uppnå en balans på ca 50/50 mellan aktier och fastigheter inom 6 månader.

Mitt årliga kassaflöde kommer inom ett halvår att öka med ca 50-75% genom de nya investeringarna och därefter kan det komma att öka med 50% per år bara genom smarta återinvesteringar inom portföljen.

På det personliga planet har jag stött på motgångar rent hälsomässigt, tyvärr hänger det inte ihop med min livsstil eller något annat jag kan ändra på själv. Under tiden som jag försöker finna en lösning på mina hälsomässiga problem ägnar jag mig åt att bygga upp nya företag.

Jag måste medge att även de värsta problemen inte bara behöver medföra ont. De får mig att inse att tiden är begränsad och jag vill göra något betydande av de dagar jag har fått till skänks. Klyschigt kanske men sant. Nu lider jag inte av något som kommer att begränsa min livslängd, däremot kan jag behöva leva med begränsande fysiska förutsättning resten av livet i värsta fall. Jag väljer ändå så klart hellre att vara rik och sjuk än fattig och sjuk. Potentialen finns alltid att bli frisk också men jag har ställt in mig på att även om det inte blir så så går det att ha ett betydelsefullt och bra liv ändå.

Något som kan vara till hjälp om man har problem eller är rädd för något som ska eller kan hända är att föreställa sig den värsta tänkbara utgången i detalj. Om man tänker sig in i worst case scenariot och förlikar sig med att det är vad man kan behöva stå ut med så tar det faktiskt udden av ens oro, rädsla eller ångest. Det gäller att verkligen föreställa sig utgången i detalj och tänka efter hur man skulle behöva agera eller vad man kan göra för att ändå gå vidare i livet. Ofta är det inte så farligt som man först tror. Livet behöver inte vara dåligt bara för att det inte blir som man tänkt sig först. En övning kan vara att tänka sig att man blir tvungen att amputera ett ben och sen förställa sig hur livet skulle se ut och hur man skulle gå vidare. Om man kan förlika sig med att det inte är så hemskt som det först verkar så förlorar man en stor del av rädslan för liknande händelser. Man skulle kunna säga att man blir immun mot hälsomässiga motgångar genom att ha gjort dessa tankeövningar i förväg. Jag skulle personligen inte gräva ner mig eller se det som att livet var över om jag hamnade i rullstol för all tid framöver. Visst, tråkigt att jag kanske aldrig kommer kunna åka skidor eller dyka men det finns tusen saker till i världen jag fortfarande kan göra som är intressanta och betydelsefulla för mig och andra.

Man kan sammanfatta min tillvaro nu med att allting går otroligt bra både ekonomiskt men även på ett sorts personligt utvecklingsplan. Kanske har jag mina åkommor att tacka detta för. Faktum är att det först var efter jag fick problem med hälsotillståndet för ca 5 år sedan som mina ekonomiska affärer verkligen tog fart.

Skriver mer om mina köp och försäljningar av enskilda aktier inom ett par dagar. Har planerat att sälja en hel del aktier imorgon.



Till sist vill jag varmt rekommendera en bok. Särskilt till dig som inte är 100% nöjd med din tillvaro idag. Minsta tvivel över din arbetssituation? Läs boken nu!

The 4-Hour Workweek: Escape 9-5, Live Anywhere, and Join the New Rich av Timothy Ferriss

Själv känner jag igen min situation i det han skriver, har redan insett de flesta sanningar som står skrivna och är på god väg att forma det obegränsade livet som beskrivs. Jag skulle gärna ha skrivit boken själv men varför uppfinna hjulet på nytt nu när den redan finns:) Kom precis att tänka på att bilden på bokens framsida speglar min tillvaro de senaste dagarna ganska väl, en tillvaro som givit mersmak. Jag vill varmt rekommendera andra att börja sin resa gentemot friheten att göra vad de vill i livet också! Börja med att läsa den här boken. Den uttrycker i genomtänkt bokform mycket mer av det som jag amatörmässigt och småskaligt försöker uttrycka i min lilla blogg här.

PS. Tack för era kommentarer, dem uppskattas alltid. Svar på ej publicerade kommentarer finns nu under föregående inlägg.

Huspriscykeln

Hittade en bra artikel som förklarar priscykeln för fastigheter. (Bör läsas för att förstå nedanstående beräkning)

De fastigheter jag personligen investerar i ligger på en GROSS RENTAL YIELD (GRY) nivå på minst 10 (undervalued). De flesta lyckas jag hitta på runt 20 eller bättre (very undervalued). Detta är väldigt bra riktmärken vid fastighetsinvesteringar och följer du dem är det inte särskilt svårt att misslyckas. Jag försöker alltid hålla saker enkla. Att hålla sig till enkla tumregler är bra för de ändras inte över tid.

Det kan vara intressant att räkna på dagens priser i Stockholm. Säg att en 100 kvm lägenhet i Innerstan kostar 5 Mkr. Säg att du kan få ut 15000kr per månad i hyra för denna lägenhet. Du får då en GRY på 3,6 (overvalued). För att lägenheterna ska hamna på en GRY på ca 7 vilket är att anse som en relativt normal värdering så behöver bostadspriserna falla med 50%. En 100kvm lägenhet i Stockholm borde alltså kosta ca 2,5 Mkr. Vid hög inflation och högt ränteläge kanske ännu mindre. Jag skulle säga att det är en så kallad "no brainer" att inte köpa fast egendom på Stockholms övervärderade marknad idag.

Ett kul tecken i tiden på vår galna bostad och inredningsbubbla är den här artikeln i DN som blivit en stor snackis. En humorisk variant av densamma gav mig ett gott skratt. Nu kan man ju tycka att det är ett friskhetstecken att så många blivit upprörda av artikeln men jag skulle tro att om de i artikeln stekte falukorv och hade lite möbler från ikea utblandat så hade den gått ganska obemärkt förbi. Det känns som att så länge folk slänger in lite skit som för att markera någon sorts kontrast till den i övrigt dyra inredningen så är det legitimt att lägga hur många miljoner som helst på själva lägenheten. Jag vet inte vad som är mest galet, att gå all the way och ha det mest utstuderade hemmet i varenda detalj eller att se till att anstränga sig att inte ha det genom att medvetet blanda ut med ikeainredning eller liknande för att verka mer down to earth.

Personligen skulle jag varken lägga större pengar på dyr inredning, övervärderade bostäder eller exklusiva viner. Ibland hittar jag fina saker i grovsoprummet till min lägenhet. Mat köper jag när det är extrapris på ica. Vin dricker jag inte särskilt ofta, brukar köpa 6 pack lättöl för 20 kr. Att vara dollarmiljonär har blivit ett sätt att leva:)

Fastigheter

Jag har länge velat lära mig mer om fastighetsinvesteringar. Troligtvis är nu tiden inne för att skrida till verket.

Precis som att jag gillar att köpa aktier när de har rasat med mer än 30%-50% så kan man tycka att fastigheter som rasat med lika mycket bör vara intressanta likväl. I USA har fastighetspriserna rasat med 50-70% på vissa ställen. Det luktar köptillfälle. Kruxet är att USA's bostadsmarknad skiljer sig mycket från Sveriges och man behöver en viss kunskap om den för att göra rätt köp. Dock tror jag fortfarande att det betyder mer NÄR man köper än VAD man köper även när det gäller fastigheter. Självklart kommer mina första fastighetsinvesteringar att utgöra en mindre del av min totala portfölj. Man börjar litet, ser att det är lönsamt, sen kan man börja skala upp.

För att bli mer insatt och leta efter de bästa fynden så har jag nu bokat in en rundresa i USA i sommar lagom tills jag är 100 procent på benen. Kommer bli fantastiskt roligt.

Hoppas nu bara att priserna rasar i Sverige och Norden inom något år också, då kan stora förmögenheter skapas. Tyvärr finns det några faktorer som kommer att minska ett eventuellt ras. T.ex. det långsamma nybyggandet i Stockholm och den höga inflyttningen hit. Om inflyttningen minskar, räntorna höjs och arbetslösheten är hög så tror jag att vi kan få ett kraftigt ras i Stockholm. Om bara en av dessa ingredienser slängs in så tror jag dock att prisnedgången kan bli ganska modest. Uppsida ser jag däremot inte mycket av ifrån dagens priser. Om man köper lägenhet som investering idag i Stockholm så har man extremt dålig risk/reward.